1인 부동산 법인 설립 설립시 주의사항 세금문제

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1인 부동산 법인 설립 주의사항 세슴문제 집안에 부동산 관련 매매 할 일이 있어서 알아보다가 개인이 매매를 하는 것보다는 부동산 1인 법인을 설립해서 매매를 하거나 투자를 하는것이 유리한 측면이 많다는 얘기를 들어서 현재 법인 설립을 신중히 고민하고 있습니다. 

​부동산 1인 법인을 설립한 분들의 이야기를 들어보면 괜찮게 수익을 올리고 있지만 대부분은 법인을 운영하는 그리 쉬운 일은 아니라고 합니다. 불경기와 부동산 정책등의 이유도 있겠지만, 무작정 의욕만 앞세워 설립을 했기 때문인 것 같습니다. 

 

하지만 개인보다는 법인을 설립하여 부동산 매매 등을 하게 되면 세금이나 여러가지 효과면에서 유리한 점이 많다고 하니 이기회에 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

혹시 저처럼 부동산 등의 매매 계획이 있으시거나, 공·경매 등으로 부동산  관련 사업을 하실 계획이 있으신분들은 아래의 내용을 잘 참고해주시기 바랍니다.

 

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법인

 

법인은 자연인에 의하여는 목적을 달성하기 어려운 사업을 수행할 수 있게 하기 위하여 사람의 결합이나 특정한 재산에 대하여 자연인과 마찬가지로 법률관계의 주체로서의 지위를 인정한 것

 

법인(法人)이란 법인은 자연인에 의하여는 목적을 달성하기 어려운 사업을 수행할 수 있게 하기 위하여 사람의 결합이나 특정한 재산에 대하여 자연인과 마찬가지로 법률관계의 주체로서의 지위를 인정한 것입니다. 

 

또한 법인은 법적으로 독립된 주체로 인정받아 개인의 자산과 법인의 자산이 분리됩니다. 이로 인해 개인의 채무와 법인의 채무가 분리되므로, 법인의 채무로 인해 개인의 자산이 위험에 노출되는 것을 방지할 수 있습니다.

법인 설립을 위한 상법상 최소한의 자본금은 100원 이상으로 규정되어 있지만, 설립 초기 비용 등을 고려하여 500만원 ~ 2,000만원 내외를 권장하고 있습니다.

 

 

부동산 1인 법인 설립 주의사항

1. 본점 소재지
법인의 본점 소재지는 사무실을 얻거나 자신이 거주 중인 집이나 사무실로 해도 무방하지만 쉽게 결정하면 안 됩니다. 

 

특히 서울,경기, 인천등 수도권의 경우에는 과밀억제권역으로 지정되어 있어 신규 법인을 과밀억제권역에 설립하면 5년 동안 부동산 취득세가 중과될 수 있으니 비과밀 지역에 법인을 설립하시는 것이 좋습니다.

 

수도권 과밀억제권역내에 있는 법인이 설립 5년 이내에 부동산을 취득하게 되면 취득세율 4.6%에서 9.2%로 중과되어 사실상 취득이 어렵게 되는 경우가 발생할 수도 있으며, 뿐만 아니라 부동산 취득 이후에도 과점주주에 의한 간주취득세 문제가 발생할 수 있다는 문제점이 있습니다.

 

2. 사업 목적 - 포괄적 결정

사업목적을 설정할 때는 현재 진행하고 있는 것만을 설정하는 것이 아니라 미래를 위해 다양한 업종을 고려하여 포괄적으로 등록하는 것이 좋습니다.

 
나중에 사업이 확장되어 사업 목적을 추가 또는 변경하기 위해 변경 등기를 하려면 추가 비용이 발생하니 처음부터 가능한 관련 업종을 다양하게 등록해야 하고, 법인등기부상 사업목적이 있는 항목에 대해서만 비용처리를 할 수 있습니다. 이때 부동산 임대업은 필수적으로 등록되어야 됩니다.

 

3. 법인 자본금 설정

법인 설립시 자본금은 100원이상이면 가능하지만(상법), 통상 자본금 1천만원이면 부동산 1인 법인을 설립하고 실제 부동산에 투자하는데는 전혀 무리가 없다. 그 이유는 자본금 추가 납입과 증자가 언제든 가능하기 때문이며, 대표자가 투자 필요시 가수금이나 대여금 형태로 자금을 투입할 수도 있기 때문입니다.

 

하지만 신생 법인의 경우 은행권에서 신용이나 자본금 등을 파악하여 대출을 해주는데 자본금이 너무 낮으면 대출을 꺼려할수도 있습니다.

 

4. 법인 사무실 임차시 법인 명의
일반 사무실 또는 사업장으로 활용할 사무실 등의 임대차 계약시에는 반드시 개인(대표자 본인)이 아니라 법인 명의로 계약을 진행해야 됩니다.

5. 복식부기 작성
법인은 개인사업자와는 달리 복식부기를 해야 하며, 법인에서 사용한 지출을 명확하고 투명하게 전부 기입하여 관리해야 됩니다.

 

6. 임원 및 주주에 관한 사항
고 해서 설립시 1명만 있으면 되겠지 싶었는데 아니다. 지분을 100% 보유한 주주이자 이사 1인과 설립업무를 담당하는 주식을 보유하지 않는 임원 1명, 이렇게 해서 최소 2명이 필요하다. 이사 2명 또는 이사 1인과 감사 1인으로 설립등기를 하고, 설립등기만 마치면 주식을 보유하지 않은 이사 또는 감사는 사임으로 처리해서 변경등기를 해주면 된다.

 

7. 자본금 및 1주당 금액

부동산 1인 법인의 경우 자본금은 500~1000만원 정도면 됩니다. 상법상 법인 설립시 자본금은 100원 이상이면 되지만, 자본금이 너무 적으면 나중에 은행 대출을 받는데 어려움이 생길 수 있고, 자본금을 늘릴시에 변경등기를 다시 해야 하는 번거로움이 생겨나니 법인 설립시 적당한 금액으로 하는 것이 좋습니다.

 

자본금은 1주당 금액 × 주식수

 

8. 회계년도
회계년도는 통상 매년 1월1일부터 12월 31로 합니다. 

 

 

세금

 

취득세

취득세는 전용면적이 85㎥ 미만인 경우 취득세율은 12.4%이며, 85㎥ 이상인 경우 13.4%가 적용됩니다. 
또한, 부가세는 법인의 경우 건물 가격의 10%에 해당하는 금액을 납부해야 되는데, 만약 전용면적이 85㎥ 미만인 주택은 부가세 면제 대상이 됩니다.

양도세

양도세의 경우 개인 사업자는 개인의 소득세율에 의하고, 법인은 법인세에 의하는데 부동산 1인 법인의 경우에는 대부분 9 ~ 19%의 세율을 적용받게 되어 단순 계산으로도 개인보다 25% 이상의 이점이 있습니다.
부동산을 양도할 때 발생하는 소득은 법인세에 포함됩니다. 

양도차익의 20%가 세금으로 부과되며, 개인은 보유 기간이 1년 미만인 경우 양도세가 4%로 부과되지만, 법인은 기간 규제가 없습니다. 또한, 법인이 85㎥ 이하의 주택을 매수 매도하는 경우 부가세도 면제됩니다.

 

 

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이상으로 1인 부동산 법인 설립 설립시 주의사항 세금문제 등에 대해 알아보았습니다.

 

오늘도 건강한 하루 보내셨길 바랍니다.