30년된 아파트 안전진단 없이 재건축 가능, 재개발 기준 완화

안전진단 없이 재건축-국토교통부

30년된 아파트 안전진단 없이 재건축 가능, 재개발 기준 완화, 주택공급 확대 및 건설경기 보완

 

국토교통부가 2024. 1. 10 발표한 내용으로 앞으로 30년 된 아파트는 안전진단없이도 재건축이 가능해졌으며, 재개발 문턱도 낮아지고, 주택공급 확대·건설경기 보완방안을 다음과 같이 발표하였습니다. 

 

◈ 30년된 아파트 안전진단 없이 재건축 가능 ◈ 재개발 노후도 요건 60%로 대폭 완화, 신축빌라 있어도 착수 ◈ 오피스텔 발코니 설치 등 각종 건축규제 완화 ◈ 비아파트 신축 소형주택 구입시 주택수 제외 ◈ 건설형 공공주택 14만 가구 이상 공급 ◈ 도시형 생활주택·오피스텔·다가구 세금 산정 시 주택 수에서 제외 ◈ 그린벨트 해제 등 신규택지 2만호 발굴, 공공주택 14만호 +ɑ 공급

 

위와 같은 정책을 추진하기 위해 정부는 다음  4가지 대응 방안을 통해 국민이 바라는 주택 공급을 확대할 계획입니다.

◈ 도심 공급 확대 ◈ 다양한 유형의 주택공급확대 ◈ 신도시 등 공공주택공급 ◈ 건설 경기 활력 회복

 

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안전진단 없이 재건축-대통령 발언

 

 

재건축과 재개발

 

먼저 가장 이슈가 되고 있는 재건축과 재개발이란

재건축	기반 시설은 양호 노후된 건축물에 대한 주거환경 개선 사업	특정 건축물을 새로 지음 기본계획 수립 후 반드시 안전진단 필요(개정전)
재개발	기반 시설이 열악(구도심) 노후된 건축물이 밀집한 지역에 대한 주거환경 개선 사업	건축물의 집합 또는 도시 기본계획에서 정하는 일부 구역 전체를 개선하는 사업

기본적인 재건축 재개발 과정​(개정전)
계획 단계(약 2~3년 소요)	실행 단계(약 1~3년 소요)	공사실행단계(약 3~4년 소요)	완료 단계 (약 1~2년 소요)
안전진단 정비 기본 계획 정비 구역 지정 조합 설립 추진	조합 설립 인가  시공사 선정 사업시행 인가 관리처분 계획인가	이주 및 철거 착공 신고 일반 분양	준공 인가 소유권 이전/고시 조합 청산

* 준공된 지 30년이 된 아파트는 현재 안전진단이 필수이며, 통과시 정비구역 입안을 하여 재건축이 진행되지만, 통과되지 않으면 조건 충족 시까지 수년간 재건축을 못하게 되고, 수 년을 기다리거나 리모델링으로 사업방식 변경하게 됨.

 

 1. 재건축 규제 전면 개선, 재개발 완화

30년 된 아파트 안전진단 없이 재건축 가능
지금은 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능했지만 안전진단을 통과하지 않아도 정비사업 착수가 가능해 진 것으로  안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 됩니다.  

재건축 규제 전면 개선안 
30년된 아파트 안전진단 없이 바로 재건축 착수

정비구역 지정(계획 수립)과 조합 설립 추진 병행
당장 안전에 큰 문제가 없더라도 주차난, 층간 소음, 배관 문제 등으로 거주 환경이 나쁘다면 재건축

사업 초기 자금 구역당 50억원 융자

부담금 면제 초과이익 상향, 부과 구간 확대

1주택자 장기보유자 감경 등 부담 경감 개정 법 2024년 3월부터 시행

표준 계약서 조기 배포

지자체  도시분쟁 조정위원회의 조정에 확정판결과 동일한 재판상 화해 효력 부과

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재개발 노후도 완화안  
현행 30년 넘은 건물 전체의 ⅔(66.7%) ->  60% (재정비촉진지구는 50%)
신축빌라 있어도 추진 가능

 

 2. 도심 내 다양한 주택 공급

 

비아파트 건축 규제 대거 완화(도시형 생활주택, 오피스텔 등) 300세대 미만 세대수 제한 -> 폐지 전체 세대 수 절반 까지만 방 설치 ->  폐지 주차장 기준 공유 차량 주차면수 -> 1세대당 3.5대 적용

중심상업지역에 도시형생활주택을 건설하면 주상복합이 아닌 단일 공동주택(주택 100%)으로도 건축 허용
오피스텔 발코니 설치 전면 허용 -> 주거용 오피스텔 공급 촉진
향후 2년간 준공되는 신축 소형 주택(60㎡ 이하, 아파트는 제외) 원시 취득세를 최대 50% 감면
개인의 경우 향후 2년간 준공된 소형 신축 주택(60㎡ 이하)의 취득세 양도세 종부세 산정 시 주택수에서 제외
소형 기축 주택 향후 2년간 구입·임대 등록(매입 임대) 하는 경우 세제 산정 시 주택수에서 제외
임대 의무기간(현재 10년) -> 단기 등록 임대 도입. 기업형 임대, 소형 임대주택 공급 활성화

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 3. 공공 주택 14만호 이상 공급

올해 공공 주택 14만 가구 이상 공급
한국토지주택공사(LH) 택지 중 미매각부지 공공 주택 용지 전환
민간 매각 토지 중 반환 용지 ->  공공 주택 용지로 전환 공공 주택 추가 공급
민간 부문 참여 유도 -> LH 연간 물량의 최대 30%까지 확대
신규 택지와 토지이용 효율화
지자체 개발제한구역 해제 -> 수도권 중심으로 올해 2만 가구 규모의 신규 택지 발굴
수도권 신도시의 토지이용 효율화 

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 4. 안정적 주택 공급 확대위해 건설산업 활력 회복

공적 PF 대출 보증 확대 및 저리 전환

PF대출 저금리 대환 -> 주택도시보증공사(HUG) PF 보증 발급
PF 대출 시 부가되는 건설사의 책임준공 의무에 대한 이행보증 확대(3조원→6조원)
비주택 PF 보증 도입 확대(3조원→4조원).
자금난을 겪는 건설사에 대한 특별융자 확대(3,000억원→4,000억원)
사업 추진에 어려움을 겪는 민간 건설 현장은 한국토지주택공사(LH)가 사업성 등을 검토해 매입 후 정상화
준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 경우 주택 건설사업자의 원시취득세도 1년 한시로 최대 50% 감면
건설업계의 자구노력(분양가할인 등)·임대수요 등을 고려해 준공 후 미분양 주택을 LH가 매입
사업성이 저하된 경우 PF 정상화 펀드(2조 2000억 원)를 통한 재구조화(캠코)
사회간접자본(SOC) 예산 조기집행

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여러분들이 거주하고 계신 곳은 이번 발표 된 정책이 적용되는 곳인가요? 혹시라도 30년 이상된 아파트에 거주하고 계신데 여러가지 변수로 인해 재건축, 재개발을 못하고 계셨다면 희소식이 아닐 수 없겠습니다. 물론 이러한 정책이 발표되었다고 바로 재건축, 재개발에 들어가진 않겠지만 현재 내가 살아가고 있는 아파트라면, 앞으로 내가 살아야 할 곳의 아파트를 찾고 계신다면 눈여겨 볼만한 정책인듯 합니다.

 

이상으로 30년 된 아파트 안전진단 없이도 재건축이 가능하다는 것과 재개발의 요건도 완화되었다는 포스팅을 마치겠습니다. 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다. 도움이 되셨길 바랍니다.

 

오늘도 즐겁고 건강한 하루 보내셨기를 바랍니다.